Het is al geen verrassing meer: woningen zijn in het laatste kwartaal van 2019 weer een stuk duurder geworden. De gemiddelde huizenprijs klom met 8 procent op jaarbasis waarmee die uitkwam op een nieuw record van 326.000 euro. Daarmee is de woningmarkt voor veel mensen weer een stukje onbereikbaarder geworden.
Uiteraard zijn er regionale verschillen. In november 2018 was het al zo dat woningzoekers met een middeninkomen tot 45.000 euro in de meeste regio’s buiten de boot vielen, zoals deze kaartjes van Business Insider laten zien. Dat wil zeggen: als je een starter bent die de woning volledig met een hypotheek moet financieren.
Door de stijging van de huizenprijzen sindsdien is de situatie voor deze groep natuurlijk alleen maar verslechterd. Als je nu vraagt waar je met een inkomen van rond de 45.000 euro nog terecht kunt, is het simpele antwoord: bijna nergens.
Daarom is het misschien interessanter om te kijken hoeveel woningzoekers die twee keer modaal verdienen te kiezen hebben. Waar kun je nog een huis kopen met een maximale hypotheek als je alleen of gezamenlijk 70.000 euro verdient?
Business Insider verzamelde de gemiddelde huizenprijzen per regio van het vierde kwartaal 2019, op basis van cijfers van makelaarsvereniging NVM. Die variëren van 178.000 euro in Noordoost Groningen tot 481.000 euro in Amsterdam.
Deze gemiddelde huizenprijzen per regio hebben we naast de maximale hypotheek gelegd die je kunt krijgen als je alleen of gezamenlijk 70.000 euro verdient. Voor de berekening hebben we de tool van Van Bruggen Adviesgroep gebruikt.
De tool gaat uit van een annuïteitenhypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar tegen 1,54 procent rente. De looptijd is 30 jaar.
We hebben de hypotheek zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie) meegenomen, omdat je met twee keer modaal meer dan 310.000 euro kunt lenen, het maximale bedrag waarvoor je een NHG-hypotheek kunt afsluiten.
Een alleenstaande of kostwinner die 70.000 verdient, kan 386.600 euro lenen.
Bij tweeverdieners is het zo dat ook de verhouding bepaalt hoeveel zij kunnen lenen, omdat een tweede inkomen niet volledig meetelt in de berekening van de maximale hypotheek. Een gezamenlijk inkomen van 70.000 euro waarbij elke partner de helft inbrengt, levert een hypotheek van 361.387 euro op.
Omdat het tweede inkomen niet volledig meetelt, valt de maximale hypotheek hoger uit als het tweede inkomen lager is. Zo kan een stel 369.791 lenen als hun jaarinkomens 40.000 euro en 30.000 euro bedragen.
Huis kopen met 2x modaal inkomen
De kaarten hieronder laten zien in welke regio's de bovengenoemde woningzoekers terechtkunnen. We beginnen bij de alleenstaande, of éénverdiener binnen een groter huishouden, die twee keer modaal verdient, ofwel een jaarinkomen heeft van 70.000 euro.
Met een maximale hypotheek van 386.600 euro kan de alleenstaande of éénverdiener in het grootste deel van Nederland wel terecht. Toch heeft deze huizenkoper het ook moeilijker in populaire gebieden in het midden van het land, zoals Utrecht, Amersfoort en Woerden. De gemiddelde huizenprijzen daar vallen echter nog wel binnen het budget.
Dat geldt niet voor vijf andere regio's. In Bunnik/Zeist, het Gooi, Amsterdam, Haarlemmermeer en Zuid-Kennemerland (Haarlem) liggen de huizenprijzen dicht tegen of boven de vier ton en die vallen buiten het bereik van deze alleenstaande of éénverdiener met een maximale hypotheek.
Tweeverdiener met 2x modaal inkomen
Door naar de tweeverdieners. Zij kunnen iets minder lenen omdat het tweede inkomen niet volledig meetelt voor de berekening van de maximale hypotheek. De kaart hieronder laat de situatie zien voor een stel dat 50/50, gezamenlijk 70.000 euro verdient.
Deze tweeverdieners krijgen een maximale hypotheek van 361.387 euro waarmee ze in het grootste deel van Nederland wel terecht kunnen. Toch kunnen ze zo'n 25.000 euro minder lenen dan de alleenstaande met hetzelfde jaarinkomen.
Barneveld, Den Bosch, Amersfoort, Leiden, Woerden en Utrecht vallen, soms op enkele honderden euro's na, buiten hun bereik. Deze regio's zijn nog wel bereikbaar voor de eenverdiener die 70.000 euro verdient.
Hoe zit dat met tweeverdieners die gezamenlijk 70.000 euro, maar niet evenveel, verdienen? Een koppel waarbij de een 40.000 euro en de ander 30.000 euro binnenbrengt, kan 369.791 lenen. Bekijk hieronder waar dit stel terechtkan.
Omdat het lagere inkomen niet volledig meetelt voor de berekening van de maximale hypotheek, kan dit koppel bijna 17.000 euro minder lenen dan de eenverdiener en ongeveer 8.000 euro méér dan het stel waar beide partners evenveel verdienen.
Het stel met een lager tweede inkomen wint daarom vier regio's ten opzichte van het koppel dat evenveel verdient: Barneveld, Den Bosch, Amersfoort en Leiden.
